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北京商辦地產進入存量時代

近日，好租、中國建築運營管理商學院、36氪聯合發佈的《2017上半年北京商辦市場存量及客戶畫像報告》顯示，2017年上半年，北京受到CBD等區域高單價寫字樓新增供應面積的影響，平均租賃價格略微上漲瞭3%。

而作為中國第三產業增加值占比最高的城市，北京2017年上半年延續瞭去年經濟發展的良好勢頭，各類生產性服務業蓬勃發展，金融、科技、服務等行業持續出現新的公司，他們的需求，也成為瞭辦公與商業地產市場發展的重要驅動力。

盡管需求旺盛，但不可否認的是北京商辦地產市場已經進入存量時代。光陽機車分期零利率數據報告顯示，北京市依然是全國商辦地產供應面積最大的城市，2017年上半年寫字樓平均每月可供租賃的面積達1388萬平方米。同時受買機車分期零利率二手車車貸利率換租周期及上半年集中供應的影響，北京市商辦地產整體去化率有所減低，月均去遠東銀行車貸化率約為18%。

好租創始人兼CEO曲先洋指出，從去年下半年開始，北京市場已經比較明顯的體現出存量時代的特征。雖然陸續還有在途在建的項目入市供應，但可以預期在4年至5年之後，純新增的項目將大大減少，取而代之的將是通過對舊項目的升級改造，盤活舊有項目和非市場化的項目，以此來滿足企業在品質和數量方面的需求。

《報告》還顯示，大量新項目及存量改造項目的不斷入市，正改變著北京現有寫字樓市場的格局。目前北京的意向客戶對於CBD國貿、望京、中關村和上地四大核心商圈及其周邊區域最為關註，但同時已開始呈現客戶由核心商圈流向新興商圈的趨勢，亦莊、科技園區、總部基地等新興商圈的意向客戶增速不斷加快。

與傳統核心商圈普遍關註中等面積不同，北京新興商圈的意向客戶在需求面積上有著明顯的分化，多在100平方米以下或500平方米以上。“造成這一現象的原因源自意向客戶公司的規模差異，新興商圈的意向客戶多為初創型公司或已經形成規模的大公司，發展程度的不同也造成瞭對於面積的差異化需求。”有業內人士中稱。

曲先洋也表示，出於成本考慮，核心商圈已出現瞭大公司整合和搬遷的現象，而位於新興區域的項目租金較低，建築標準更高，可選擇的餘地也大，從而吸引瞭大面積租賃交易。

值得註意的是，在新興商圈，客戶的身份多為公司高管甚至是CEO。“作為好租的CEO，我很能理解為什麼會有那麼多高管親自去現場看房，”曲先洋表示，一方面作為公司運營車貸利息試算成本最大的支出項目之一，辦公室選址關乎公司的未來發展，另一方面也體現瞭在現在這個時代，員工的辦公體驗在公司高管心中占據越來越重要的位置。

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